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全程回顾丨第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜
* 来源 :http://www.wapwiz.com * 作者 : * 发表时间 : 2018-01-19 07:28 * 浏览 :

  主持人:尊敬的各位领导,各位嘉宾以及现场的朋友们,大家下午好。我是节目主持人王业,今天很荣幸能够与行业翘楚、业界专家共聚一堂,共同来学习十九大、读懂中央经济工作会议,探寻行业变革最前沿的这堂行业公开课。弹指一挥,行业巨匠与红榜八载同行!今天让我们共同揭开第九届地产中国论坛的帷幕,一同2017中国房地产年度红榜的发布!

  2017年,在以习新时代中国特色社会主义思想的下,党的十九大胜利召开,十九大报告总结了5年来中国理政的经验与,描绘了从现在到2020年乃至中叶的宏伟蓝图,并提出了一系列新思想、新论断、新提法、新举措,成为引领未来发展的纲领指针。

  第三种是捺型,一瞥一捺的捺,这三个模型哪一个可能性比较大,取决于探底之后的反应模式:

  党的十九大在经济方面做出了一系列的部署,但其中最引人注目的是中国对经济的第一增长目标发生了变化。我们过去的第一目标是高速增长,因为那个时候社会主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要与落后社会生产之间的矛盾,当时主要任务就是发展生产力,把蛋糕做大。我们在高速增长期间,中国可以说创造了奇迹,其他国家能够连续20年经济增速平均超过8%的国家很少,但中国从1978年到2011年,32年,我们P年均增长9.8%,32年时间之长,9.8%速度之高,创造了世界奇迹。

  总体上租赁还有很大的增量需要我们去考虑。今天我们认为大家对租赁的思考还处在比较早期的阶段。这张图想说明一个问题,中国的租赁需求是全品类的,今天我们只满足了青年、白领人群的需求,当然还有非常多的,比如两亿流动人口的床位需求没有满足,还有很多单身的高收入人群的整租需求没有满足,还有很多带小孩家庭的品质租赁需求没有满足。所以有非常多的空白点,租赁未来的战场是比较大的,核心就是一个关键指标,我一直在强调一个指标,2017年来算,我们的GMV三大战场,新房GMV交易额是11万亿,二手房是6万亿,租赁是1.5万亿不到,未来这个结构一定会变成,比如未来五年,新房大概会保持在8到10万亿之间,二手房会做到10万亿以上,租赁会是2到3万亿,这个趋势常明确的。各个领域、各个品类的细分市场都有很大的发展空间。

  玲:大家下午好,一年一场论坛,我们了九年,是为行业办的大事,也是我们责任的所在。这件事情离不开每年邀请的嘉宾的支持和嘉宾的参与,正是你们的真知灼见为我们的行业带来智慧,理清了发展中的问题,谢谢你们。

  世界规律就是目前已经进入高收入国家行列的70多个国家,都是人均GNI超过12736美元以后,才进入7%的老龄化阶段。比如英国达到7%的时候是22000多人均国民总收入,日本是12000,韩国是12778,中国是2000年达到7%,那一年我们只有1128美元,2016年中国也只有8260美元。中国2000年达到7%,我们将在2027年达到14%,2047年达到21%。也就是说从2018年到2027年这十年时间,是中国老龄化和现代化赛跑的十年,也是老龄化和我们产业结构升级、科技创新能力提高赛跑的十年。

  我们发现消费者在选材的时候,环保与否已经成为非常重要的思考因素,通过数据来验证这一点非常清楚,在装修材料、家具选择的时候,使用环保材料等等,是他们非常重要的考虑因素。他们也有他们的判断环保与否的依据,比如没有明显的刺激性气味,第三方的室内检测,建材通过检测合格等等,老百姓通过实际行动来他们自己。

  第七个,制定新的战略,战略很重要,比如说创新战略,产品服务转型升级的战略,降低成本,抱团去的战略。

  作为行业健康发展的督导者,李富根在中明确表达了对于中国网地产的发展要求和愿景,“中国网地产一定要紧跟国家战略、遵循国家政策,做好引导工作,正能量,同时要发挥专业优势,负重前行,唯有不懈努力为社会和谐和民生改善建言献策,才能营造新,特别是要深入贯彻落实十九大,更好地协调关系、汇聚力量、服务大局、助力发展。”

  我们说目前的这十年,这个第二阶段又可以分三个小阶段,第一个阶段是10年到16年,第二个阶段是17年,第三个阶段是18年之后,10年到16年,中国经济增长持续下行的阶段,P增速2010年10.6%,11年9.5%,12年7.9%,13年7.8%,14年7.3%,15年6.9%,16年7%。

  林少洲:91年进入万科开始,算是20多年从业经验了,万科十年,后来到了阳光100,首席执行官。阳光100也是全国20多个城市有项目,目前是以商业街区和服务式公寓作为主要的方向,还有一些特色小镇。

  主持人:感谢李司长的精彩!请稍作休息!下面有请链家研究院院长杨现领先生,带来《十九大后房地产行业的六个转变》的主题。有请杨博士。

  长效机制也是一样,本身也必然意味着市场在未来很长时间会起到很大的作用,按市场规律办事,按市场规则办事,市场的规则和规律到底是什么,从长期来讲,无论今天的长效机制如何出台,包括房地产税,核心都有几个目的,企业的集中度上升的趋势是不会改变的,大企业的优势越来越强,不光是开发商在集中化,互联网的世界集中度也更高,放眼望去,互联网领域高度的垄断、集中,谷歌、亚马逊在全球领域的集中更夸张,腾讯去年从1.5万亿的市值到3万亿,翻一番。跟互联网的集中度快速上升相比,房地产行业完全不是一个级别。

  第二组数据,2017年全国超过24个城市的二手房交易量总体大于新房,就是越来越多的市场开始进入二手房时代。这是第一个转变,二手房市场的发展。

  对于刚刚过去的2017年,李富根表示,“过去一年,中国特色社会主义进入了新时代,中国经济从‘投资驱动型增长’‘创新驱动型增长’,‘创新驱动’上升为国家战略,再次迎来深度调整的关键时期,房地产行业也要以创新推动行业行稳致远。”

  第一,市场从快到慢,交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速时代转移,背后是人口增速的下降、杠杆率的下降、我们整个房屋需求的下降。

  具体来说哪些行业有机会呢,第一个节能环保产业,第二生态产业,第三,新能源行业,第四,大文化产业,第五,大健康产业,第六,新兴金融业,第七,现代农业,第八,信息智能化有关的产业,第九,军民融合行业,第十是妇女儿童产品行业,2016年我们的新增人口依然不大,但是总的来说,根据一些专家测算,发展中国家一对夫妇要生2.3个孩子,才可以保持代际之间的总体平衡,但是我们现在达不到,在座的年轻朋友,看在党和国家,中华民族可持续发展都要生二胎。第十一个是信息产业和上下游产业;第十二个跟人工智能相关的产业;第十三个是绿色制造业;第十四个是物流行业。

  第四,现状的时代,互联网是最终的牵引力和最终的指挥棒,会整个房地产行业的最终发展格局。

  十九大报告指出,“‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这为新时代行业发展奠定了主基调和发展径。在新时代背景下,围绕着让人们住有所居的保障性住房、共有产权、租售并举等探索已然开始,一个顶层设计、制度修复相结合的长效机制建设窗口已经敞开。

  2017年第二个问题,中国经济是不是已经探底,去年的一二三季度出来之后,国务院对中国经济存在两派观点,一派观点认为中国的经济已经探底,最坏的情况已经过去。还有一派观点说中国经济底部尚未探明,之所以有指标反弹,只不过回光返照而已,中国经济还将继续面临压力。

  再城市房价分化规律,非常明显。中国与美国两张图的对比,我们把美国排名第一个城市,包括从第一到第五十往后排,我们可以看到美国城市是相对平衡的,中国的分化更明显,是几个断崖式的分化。

  噪音从何而来呢?室外噪音的影响以及空调噪音影响等等,都是老百姓通过我们调研公司在发声。

  杨现领:我是链家研究院的杨现领,我一直做研究,之前做房地产开发研究,也做过互联网研究,还有中介。链家大家十六七年的历史,过去这么多年里面大家问我最多的问题,链家是怎么样做到管理十几万经济人的,大家好象感觉我们一年时间就干了这么多的事情,其实不是,过去的很多年我们就干了这么一个事情,互联网的和房源的信息建设。可能未来我们会做更多的事情,过去就做了这么点有意义的事情。

  主持人:纵观长达三十年的中国房地产市场,不过是历史长河的一瞬间,但于中国房地产行业而言,却经历了黄金时代向白银时代的转变,经历了宏观调控的轮番洗礼,确定了“房子是用来住的不是炒的”新时代命题,也经历了“买地-盖房”的单一模式向多元化、跨界化、互联网化的全新转变。2017年由中国网地产举办的“房地产30年回顾”系列活动,以“承前启后 纪录时代”为主题,向推动房地产行业发展的人物和企业致敬。

  还有金融类的指标,有两个,一个是新增贷款和M2,我们只看M2,2017年一月2.03万亿,二月1.7万亿,三月1.02万亿,四月1.00万亿,五月1.11万亿,六月1.4万亿,七月8255亿,八月1.09万亿,九月1.27万亿,十月6632万亿,十一月1.12万亿,十二月份5844亿。整个2017年是13.53万亿,2016年是12.65万亿,多了很多。说明我们的流动性的2017年还是比较宽松的。

  但走了一个和我们完全不同的。50年代十年,P增长8.2%,比日本9.2%低一个百分点。70年代、80年代仍然保持2.7%,现在还有2%的增长,因为是一个最不允许炒房的国家。

  实际上我们今天的租赁还有很大问题,比如租房面积很低,房子很破,商品房占比低,配套服务不好,租约太短,差,等等还有各种各样的问题,还有非常多的痛点亟待去解决。还有大量的流动人口开始越来越是夫妻家庭一起流动,而且愿意租赁更长的时间。但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得到很好的服务,今天对于流动人口来说,标准化的合租、标准化的床位就是他们的最基本的需求,在这点上我们今天远远没有被满足。这是关于租赁的。

  其实对新时代和成熟,这两个词之间是有一些联系的,什么叫新,什么叫成熟,从另外一个角度来理解这个变化,我个人感觉所谓的成熟,有相当一个核心的逻辑,就是中国的房地产减少了一些中国国情,变得更加国际惯例了,像欧美这些发达国家,发达市场的房地产,我们很多的政策和制度他们几十年前都是这样的,全世界大的国家很少像中国这样的,以销售为主。期房制度这些在全世界发达国家已经实行了很久了,包括房产税也是一个世界性的惯例,中国这二十年是很特别的,是有中国国情的。

  第十二个,建立完整的组织,要设立一些临时性的领导小组,第二个是在移动互联网时代我们要把中间不必要的组织架构,通过网络化,扁平化,瘦身健体,降低成本。

  关于租赁说多了都是泪,特别是流动人口。今天40周年,房改也20周年了,但是我们对两亿流动人口,为了我们的制造业发展、为了我们的经济发展贡献了大量的青春,但是两亿流动人口的住房需求没有得到满足。如果缺了两亿人的住房需求,肯定是不完整的。但他们需要的房子有几个典型的特征,要便宜、要安全,如果我们能够醒来的时候能常平安的、安全的,这是我们的基本需求。总体上,这里面还有很大的发展空间。

  对于中国来讲,我们2011年之前是劳动力供过于求,找工作难是主要矛盾。2012年以后,现在变成了劳动力供不应求,招工难成为主要矛盾。而且现在招工最难的不是高端劳动力,而是农民工、是保姆、是医院护工,现在要找一个保姆得哄着,一生气了走了,还拿她没办法。我们有一个单位,准备3000块钱招一个员工,一打听说3000块钱就想招农民工,招大学生还差不多。但是2016年我们确实毕业了766万大学生,农民工新增量只有206万。2018年将是我国第一次出现大学毕业生超过800万人,现在说句实话,我有点发愁,现在大学生反而成了最难就业的群体。

  从买的设备来看,包括空气净化器、饮水机、变频空调、净化功能的油烟机等等。

  总之,要知道经济增长的高点和低点,尤其重大的拐点,低进高出发大财,高进低出赔大了。因为这个大势影响到你的投资的实际选择。

  在我们对这几千人的访问中,在中高收入中有78%的用户非常关注居住的健康和舒适。我们怎么定义健康和舒适呢?给你10分,你选8分或者以上,就叫关注。非常明显的是,78%的中高收入人非常关注。71%老百姓非常关注健康、舒适的问题。

  总之,这15个方面,每个方面单独的不一定重要,重要的是分析框架,基本上代表了所有的行业需要考虑的问题,只是排序不同而已,谢谢!

  有请主办方代表中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生致辞,有请李主任!

  所以总体上,整个产业关于二手、关于房屋的、关于新房的豪宅化、好宅化的建设,我们今天都没有标准。今天土地政策也没有,土地政策上我们明明知道市场的主流需求是改善,但实际上土地供应越来越多的都是供应租赁,供应共有产权,实际上这种类型的供应,在未来是不是能够满足这样的需求,今天是不太确定的。

  向炯:94年进入房地产行业,经历了96、97年的亚洲金融风暴,05年、08年,11年和12年,现在来看,过去的几次所有的房地产当中的要素和规则都没有发生过变化。但是2017年,现在来看,房地产行业当中的生产要素、供给到金融到税收都发生了重大的变化,我们认的这次规则已经发生了重大的变化了。

  第一种,探底一下就上了,一撞就了,就出现了很多的,之后才出现反弹的模式。

  主持人:刚刚过去的2017年,是中国房地产史上极不平凡的一年。以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”,延续了20年多年的商品房市场将发生巨变。值此地产人聚首之际,让我们欢聚一堂,共话行业变革、探索政策前瞻、寻找时代榜样,来共同新时代的到来。首先,请允许我向各位介绍出席本次活动的领导、嘉宾及业界代表,他们是:

  武磊:谢总说我是最年轻的,我大学毕业开始做房地产,之前在最大房企做了几年,后来一直在和昌集团,和昌跟很多很大牌的房地产企业相比是小兄弟,我们是一个立足于二线城市住宅开发为主的相对比较传统的开发商,我们去年的时候确定了新的战略目标,我们希望成为国内领先的不动产资产管理专家,基于这个愿景我们也设立了几个大的计划目标和事业平台,其中比较重要的平台就是投融资的平台,第二个还是开发建设平台,第三个是资产管理平台,这三个平台也在陆续的建设过程中,希望大家未来对于和昌给予足够的关注,希望大家多指点,多关心,作为我们这样的企业还有比较大的特点,比较年轻。

  最后一个结构就是制度结构的变化,除了整个国家大的关系之外,还有具体到房地产,我们说要建成长效机制,制度变化会对房地产带来重大的影响。

  还有水质不好,包括水质过硬,碱多,还包括广告的影响,以及受到重金属的影响。

  主持人:请各位领导先落座休息,刘立丰先生请留步。接下来,有请刘总为本次联合发布的报告内容做简单陈述。

  另外,中国已经没有必要通过房地产拉动P高增长来保就业,过去保增长就是为了保就业。一个国家的就业好不好跟什么比呢?5%的自然失业率,可能100%的劳动力都找到工作,和所谓充分就业也允许5%的人失业。如果失业率明显高于5%,那就业形势不好。但失业率低于5%好不好呢?也不好。但2017年中国恰恰出现了连续10个月失业率低于5%。所以工资在劳动力供求紧张的情况下涨得太快,2017年全年城乡居民收入扣除价格因素大概增长7.5%,人均P增速是6.5%,所以老百姓的收入增速高于P差不过一个百分点,这个现象短期还可以,因为过去我们的老百姓收入低于经济增速。长期的话,就会吸纳这个样子。对于中国来讲,这么好的就业形势,没有片面再去追求高增长,过去拉动增长的法宝就是房地产,而且2017年我们失业率低于5%并非是经济周期高的原因,我们已经连续十个月,季度P增速就在6.7%到6.9%之间,一条横线。我们之所以有这么低的失业率,主要是长期因素,人口的问题。

  第一个结构变化是要素投入结构变化,原来我们主要依靠一般的要素,今后更多的依靠人才、知识、技术、信息,尤其是新技术,新人才,新信息的高级要素,房地产行业也是,信息化时代,人工智能时代,也要朝着这个方向走。

  在金融领域,像民生银行,平安银行,还有信托公司,私募基金,也是我们的客户。我们的特点是定位于做创新性的金融领域的研究咨询,所以简单的说不走套的研究咨询,所以如果大家感兴趣的话,我有一个个人的号,杜丽虹另类金融说,大家感兴趣可以看看另类的地产金融研究。

  上世纪70年代开始,能源有一些危机,那时候开始建筑非常好的关于节能的兴起,人们对的意识正在增强。我们看到越来越多的绿色建筑覆盖了住宅、商业、公共建筑等各个领域。通过很多很好看的照片大家可以看到这些领域的兴起。

  第三是运营的红利,租赁产业链归根结底价值原点和价值归宿点都只能是且唯一是运营,没有运营什么都不是。今天所有的开发商都进入了租赁产业链,拿了很多房子,但实际上房子的管理、房子的租后的运营服务才是最难的。因为开发商讲的是高周转,房子卖出去之后没关系,但是做租赁的话,房子建好了,这个事才开始,因为六个月就要转型。所以整个租赁的周转、租赁的运营服务、租赁的库存管理更复杂。

  要分析未来的大势,关键分析探底的形状,第一种就是平缓的,但愿如此,第二种是勺底,先到勺底,再反弹到勺沿,还有一个说法是断崖式的下跌,一方面排除了探底的可能,一方面也排除了反弹的可能。大家注意这是,形状不是随便你说说,但是实际的情况应该是勺型的。

  主持人:感谢李主任的精彩致辞。中国第十九次全国代表大会的顺利召开,为新时代和发展中国特色社会主义的一系列重大理论和实践问题阐明了大政方针。为深入贯彻学习党的十九大,凝聚行业发展正能量,下面的环节我们有幸请到三位杰出的经济学家分别从自己的研究方向,为大家带来关于“党的十九大”和“中央经济工作会议”对行业影响的解读。

  第三,从加杠杆到去杠杆,2017年的时候,我们的新增住房贷款大概不到4万亿,但是2016年的时候大概是接近6万亿,所以杠杆率的增速已经在下降。今年加杠杆的主题都是三四线,一二线基本是在去杠杆。我们可以看到链家的两个指标,贷款成数,今年使用贷款的人在减少,贷款率在下降。今年平均买房贷款的比率只有35%,一百万的房子平均贷款35万,已经比较低了,往后会继续低,因为随着贷款额度的紧张,特别是放款周期的延长,使得放款趋势在2018年以及未来时间里都会继续。

  所以站在发达国家的制度来看,中国未来的发展和变化可以有很多的场景,我们十几年前就已经看得见了,包括比较大的企业,这个行业慢慢的 形成一定的垄断格局,比较大的企业占据比较多的份额。在全世界的现象来看,很多年前就出现了,20年前我们就已经预见到了未来的形势。在日本大部分是这样的,开发商未必是开发公司,持有、运营善于做服务的公司,能做服务模式的公司,从服务当中赚钱的才是大企业,投资人是以基金的方式介入,从国际惯例的角度来讲,中国在世界,按照世界成熟市场的标准来让我们的行业发展的更健康,持久。

  从近期的十九大报告、中央局会议和中央经济工作会议提出有关房地产的内容,“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线,也是长效机制建立的前提,未来将在保持市场总体平稳的情况下,同步完善促进长效机制,“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。

  过去的成功经验,将来未必会成功,如果持续过去的成功经验继续下去,将来可能会失败。因此,我们在12年的时候就做战略转型,13、14年就提出了产品差异化进行相关的布局。

  还有很多的指标,我们再看第二阶段,2017年,说两个问题,第一个是2017年中国经济的表现,第二个看一下2017年中国经济是不是已经探底,先看2017年总的表现,2017年中国经济总的表现,用一句话来说就是表现亮丽,超出预期。我们看总数据,2017年主要指标,P一二季度6.0%,三季度6.8%。三架马车,出口一月份17.9%,二月份下降1.3%,三月份增长16.4%,四月份增长5.8%,五月份增长2.7%,六月份增长11.3%,七月份增长7.2%,八月份增长5.5%,九月份增长8.1%,十月份增长6.9%,十一月份增长12.3%,十二月份增长10.9%。前年增加7.9%,2016年是下降前期,反转期。

  大学应用经济学博士贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士、美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表周锋先生、碧桂园集团副总裁朱剑敏先生、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生、阳光100首席执行官林少洲先生、朗诗绿色集团总裁向炯先生、和昌集团董事长武磊先生、朗绿科技总裁陈栋梁先生、当代置业执行董事、总裁张鹏先生、奥伦达董事长王仙山先生、泰禾集团副总裁沈力男先生、葛洲坝地产总经理助理徐海伦先生、金地集团华北区副总经理 遇绣峰女士、天恒置业集团地产事业部副总经理常世芳女士、孔雀城营销管理中心总经理李稳定先生、永泰地产副总裁李雪洁女士、亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东先生、益普索中国区董事长兼总裁刘立丰先生、水晶石创始人兼董事长卢正刚先生、中国交通营销负责人刘洪涛先生、中国网地产总编玲女士、中国网地产总经理 先生。

  另外,在今天的来宾中,还有来自于地产行业和其他领域的专家领导及朋友们,欢迎大家的到来!

  刘立丰:我叫刘立丰,我代表益普索中国。今天非常高兴在这里把2017居住健康舒适需求调研报告在这里做发布。

  对于未来,无论是企业还是居民、消费者都充满了很高的期待,随着城市化进一步发展,消费者在满足最基本的需求之后,他们一定会对居住的健康舒适的程度越来越关注,这对我们企业来讲常好的机会。建材、家居等材料的环保性的增加,使用化学性污染物的减少,以及改善室外等等,都会促使我们更加改善我们室内居住的,也会看到更多人在购买设备、在改善自己的居住体验,为自己的居住迭代升级、功能整合、性能更优。也期待我们在座的企业能够更多的满足老百姓高品质生活的需求。

  下面说第二个问题,关注重大的结构变化,所有的结构变化对在座的各位都会产生直接或者间接的影响,结构变化也很多的方面。

  我们有些什么样的发现呢?我们前面听了专家的话。我们也很需要听老百姓是什么样的观点。对于每一个中国人来讲,我们提了很多中国梦,对于具体的人来讲,他们是如何来定义健康和舒适的呢?

  所以对于中国来讲,未来的十年,我们如果能够把人均GNI的水平提到到12736美元,那叫有惊无险,虽然在7%的时候我们是未富先老,但最后关头到14%之前,我们还是进入了高收入国家,进入了发达国家的行列,那样的话老龄化对我们带来的一切困难和麻烦我们都有解决的基础。那就需要未来的十年,我们把主要的工作重心放在质量变革、效率变革、动能变革,就是新旧动能要实现转换。

  对于未来来说,市场在长效机制下,我非常赞同这是一个更加配套的机制,过去的相关政策在不停的影响市场。长效机制首先是持续性和稳定性,让我们对未来建立更加长期的预期,所有的金融决策和选择,可以更加市场化。

  主持人:尊敬的各位来宾,请大家在工作人员的引领下落座。今天一堂学习十九大、一场读懂中央经济工作会议的行业公开课即将开讲!已经到达会场就座的嘉宾,可以拿起手机扫描屏幕上的二维码,加入我们这次“第九届地产中国论坛”微信讨论群,会后我们将“行业翘楚、业界专家”的观点及见解,加以整理上传群共享,供大家参考学习。如果微信群人员达到最大上限,大家可以扫描旁边的管理员二维码,由管理员邀请大家进群。感谢大家的到来!

  以上十四个行业是潜力比较大的,有机会大家要重点抓住。如果你所在的行业,你要判断这个行业有没有发展,你就按照这个来看,你看你的行业符合不符合信息化、智能化的方向,符合不符合绿色低碳的世界潮流,符合不符合政策鼓励的方向。

  另外是解决三个问题,一个关键问题是解决多年来产生的各种各样的的问题,第二个问题是培育新技术,新产业,新业态,新模式。三个问题是解决新旧转换过程中的风险控制问题。

  玲:看来房地产公司集团化,把很多名字去地产,这是一个新的趋势了。不管怎么延长产品线还是要把你们的绿色标签做下去的。

  从这几个维度来看 很多东西可以看的很清晰,中国还是以自己的国情,中国的老百姓对买房置业的依赖性,对它的看重,这是有其特殊性,这是中国的国情,跟历史、文化都有很多的关系,包括我们的制度保障都有关系,这个重要性是不变的,是没有办法被降低的。但是随着机制建设,如何实现长治久安,可以参考国际惯例,从单一的角度看这个事情,可以找到非常好的解决方案。

  林少洲:作为地产“老兵”,对行业的变化了解的更多一些,地产过去的二十年也是有过很多的起起落落,很多的周期,这次的变化可能是一个质的飞跃,简单的词说应该是地产过了“青春期”从少年儿童到青春期,现在进入了阶段,所以进入了成熟、稳定,考虑长远发展的阶段。

  第三个大的问题,房地产接下来怎么办,给大家提一些,第一个,认清新形势,认清十九大后中国经济先探底,后小幅反弹的形势,认清十九大之后经济结构继续优化,认清十九大之后中国经济先探底后小幅反弹的形势,要认清十九大以后经济结构将继续优化的新形势,要认清十九大后整体价格走势平稳的新形势,要认清十九大以后经济增长动能加速转换的新形势;要认清十九大后经济风险和泡沫将加速排出和挤出的新形势;要认清十九大后宏观政策在短期会总体偏紧的新形势。

  李佐军:各位领导、企业家朋友大家下午好,很高兴有这次机会给大家进行一个半个小时的交流。今天主要跟大家讲三个问题,第一个是十九大后的经济形势;第二个问题是房地产行业或者企业关注的几个重大的结构变化;第三个是房地产企业怎么办。

  第四个结构变化就是区域结构的变化,两个方面,一个方面是城乡结构,还有一个是区域结构,城乡结构的变化,现在的我们城镇化进入到加速阶段,城镇化现在是57%,正处在加速阶段下半场,城镇化真的还有比较高的速度,但是速度没有以前那么快了,现在要提高城镇化的质量和品质了。

  人口的流动也发生了新的变化,区域结构还有一个,就是大区域结构,这些区域变化也在发生新的变化,过去的十多年区域差距有所缩小,下一步要发展高端的产业,我们看到东北、华北、西北原来很多资源密集型的地方经济出现了麻烦。

  现在有请发布嘉宾:中国网地产总经理先生、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、益普索中国区董事长兼总裁刘立丰先生、朗绿科技董事兼总裁陈栋梁先生上台。

  玲:谢谢,我也补充一个案例,今天钓鱼台美高梅的周总来的时候提到了,在国际上行业集中度的提升,像美高梅这么一个酒店业的庞然大物,他们在市场占有率占50%以上,今年还要并购一家,市场占有率将提高到80%以上,这在过去是很难想象的,说明整个产业,趋势是越来越清晰了。

  从这个图上我们可以看得出来,到今天为止,整个中国的上市公司的分布里面,都是以开发商为主的,但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司,房地产领域,长租公寓占比8%,长租公寓里面有10家上市公司,所以今天我们刚刚开始。还有酒店的、办公的、医疗健康的,还有做个人仓储的,还有做的,在美国做也常好的体验,因为服务特别好,因为美国的公寓REITs、REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快。所以我们发现基本所有美国重要的都是上市公司,我相信他们的服务体系也非常好。这会为整个产业提供各种各样的运营类的设施。今天我相信中从这个图往那个图逐步迁移,我们从实际层面已经看到,今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务,而且有人开始做中介业务。从总体上讲,我相信未来中国企业会像这样的三家公司,日本最大的三家,三井、积水和大和,这是日本发展非常不错的公司。比如三井是日本最大的开发商,也是日本最大的租赁运营机构,还是日本最大的金融REITs发行方,还是物业管理公司,还是中介公司,常多元化的业务。运营能力、开发能力、资管能力都比较强。这常多品类、多元化的业务。今天中国的开发商会慢慢向这样转变,向多元化、向运营为主的能力发展。我相信在这个领域会出现,在未来也许不到五年,中在运营类领域一定会出现千亿级别的公司,首先是租赁的运营。

  这三点加在一起,是我想说的第二个问题,从新房到二手的转变,我们也在做二手整个的产业链。

  主持人:感谢范老师的精彩!接下来有请国务院发展研究中心资源与政策研究所副所长、著名经济学家 李佐军先生,带来《十九大后的经济形势解读》的主题。有请李司长。

  中国在2014年、2015年两年加起来房贷都没有超过5万亿,但是2016年一年放出5.6万亿的贷款。2018年中国房贷指标肯定要,哪怕是比2017年砍一半,也比2015年仍然大得多。2016、2017年是不正常的。现在对于大家来讲,房地产行业同样要从过去量的扩张,未来我们更多来自于质的提高。中国由高速增长转为高质量发展,对房地产企业来讲,有几个鲜明的特征。包括产业集中度提高,存量房有更多专业机构来经营,很多租赁品牌会越来越响,不仅仅是造房子的品牌会响,租房子的品牌也会响。更重要的是中国老百姓收入会不断增长,老百姓对改善居住条件愿望是很迫切的,将广大人民对美好生活的需要与不平衡、不充分发展之间的矛盾,老百姓的美好生活需要是最最基本的需要,就是改善居住条件的需要。所以现在弄一大堆限购等等,让很多人改善居住条件的潜力不能充分发挥出来,一方面又一天到晚为经济增长速度发愁,另外一方面又人为的把老百姓美好生活需要追求所带来的真正的最终需求压抑住,这是不符合经济规律的。我相信我们逐步逐步把房价上涨过快的问题,如果说能够得到缓解以后,各种对房地产市场的人为的扭曲的政策应该逐步淡化、退出,将来可能会更多的靠长期来支持。比如房地产税。

  第二是B2C的红利,就是未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起。这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构会崛起。

  80年代十年,我们年轻人的数量是2.28亿,但是90后的年轻人数量降到1.75亿人,比80后少23.24%。00后的人数只有1.45亿人,比80后少36%。你看看任何一个国家的人口统计,从来没见过一个国家在短短的十年、二十年内,年轻人数量如此大幅度的往下降,哪怕是发生战争的国家,打仗容易、死年轻人,那也没见年轻人这么降。从这个意义上讲,我们的计划生育队伍比世界上任何一支队伍都厉害。我们年轻幅下降以后,现在就出来一个问题,2011年之前每年我们都是满16岁的新增劳动力数量大于这一年到退休年龄的老人,所以我们劳动力总量会比上一年净增加几百万人。但独生子女政策,使我们年轻人的数量一年比一年减少,老龄化使我们到退休年龄的老人一年比一年增多。2012年开始,我们老的大于小的,所以劳动力队伍的总量比上一年净减少了345万人。从2012年开始的后面三五十年,我们都会减几百万劳动力,五年我们就减了将近1800万劳动力,减掉了一个。

  这五个原因可不可以持续?如果可持续的话,我们说中国经济已经探底,如果不可持续还要谨慎的判断。

  总的来说,我们城市化在非常快速的发展。刚刚我们看到国家统计局发布的2017年P增长是6.9%,这是我们过去2010年以来第一次P增长提速非常明显的变化。国家在发展,城市在发展,对节能、对能源消耗是越来越受重视。我们可以非常清楚的看到,消费者对于健康、舒适的有非常强烈的需求,我们作为企业来讲,怎么样去更好、更快的满足消费者需求,无疑是在房地产市场发生结构性变革时代一个非常重要的点。

  第三个,迎接新挑战,挑战有很多,经济面临一定的探底压力带来的挑战,新旧动能转换带来的挑战,具体哪些行业会带来挑战,不符合政策方向的房地产行业会有挑战,第三个是三高行业,高排放高污染的行业会带来挑战,第三个是资源重的行业,钢铁等行业,第四个是受移动互联网冲击比较大的行业,第五个是受反冲击比较大的行业,宾馆这些等。

  在社会发展的新矛盾下,他认为,十九大报告提出了新任务、新目标为行业发展带来了新的机遇,未来五年,将是抓住机遇、高质量发展的重要时期。发展任务艰巨,工作大有可为。这是属于奋斗者的新时代!

  我一直觉得中国优秀的人才几乎都在新房领域,我每次跟他们见面的时候,都不太好意思,他们不但非常聪明、敬业、知识渊博,而且长得又帅。我们看到了新房以及新房为中心的产业链,吸引了全中国最优秀的人才,比如碧桂园的博士实在太多了,我跟他们交流,我觉得做研究太不容易了,我们很幸运花了九牛二虎之力才招到一个博士。任泽平去了恒大,分分钟招聘的时候一天收到几千封简历。人才吸引的密度,我们这个行业是比较弱的。但是我们也看到这个趋势正在来临,以新房为主导的产业慢慢向二手为主的产业在发展。背后还是一样有几个核心趋势。

  第七个方面的结构变化就是主体结构的变化,范老师已经说了,老龄化等等,还有住房的主体结构变化,原来都是50、60后是购房主体,现在是以80、90后为主,他们都是独生子女,这些人买房子的时候,父母有两套,爷爷奶奶还有两套,他们都不要了,因为还要交房产税。这样的主体结构,对房地产也有很大的影响。

  我们再看房地产投资,2017年一到二月份是8.9%,三月9.1%,四月9.3%,五月8%,六月8.7%,七月7.9%,八月7.9%,九月9.1%,十月7.8%,十一月7.5%。7.5%什么概念,是跟前年的6.9%相比还是高几个百分点。

  第一是租金的红利。今天租金的涨幅是持续的,也是稳定的。这个是不可逆转的。2017年中国主流的二线和一线市场租金基本上都在涨,最快的是和杭州。涨幅大概取决于人均收入水平。我们一直在讲租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的比例关系,在一线,二线,三线以下或者是负的。收入涨10%,收入弹性如果是1.5的线%。大概一线,所以大部分城市还处在这个状态里。这是第一,租金的红利。

  我想为了让我们的发言能够更精彩,也能够让我们跟的嘉宾有更多的互动和了解,先请在座的嘉宾简单的介绍一下自己的从业背景,从业时间,还有你所在的企业的成长背景和规模和特点,谢谢大家!

  我们2016年和2017年两年中国的制造业固定资产投资扣除价格因素以后,两年负增长,这常的一件事情,使中国有可能出现工业化早衰的,但一个国家不可能所有的工业行业都能永远干下去,到一定的时候会有夕阳产业,会有产业空心化。但国际规律,日本、韩国等都是在一个国家进入高收入国家行列之后,才大面积出现产业空心化的。就是12736美元是一个槛,在这之前我们本来应该从工业化加速期投资的,但2016年我们才8260美元,居然大家不想往制造业投资了,相当于吃老本。就像一个马拉松运动员离终点很远的地方跑不动了,这常的。

  我们站在今天的角度看未来一段比较长的时间,我认为中国整个房地产市场会经历六个比较大的转变。

  第二,整个从新房为主的时代向二手房为主的时代迁移,这个迁移的背后反映的是二手房交易量的上涨,二手房产业链的成熟,形成一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人,这是我们这个行业核心的驱动力,人的力量和机构的力量一起推动二手房行业的发展。

  所以在一个以品质为主导的时代,我们的政策、我们的企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设,这是一个很大的命题。

  益普索是一个市场调研公司,是全球三大调研公司之一,我们是第一家联合国全球契约全球性研究集团,签署这样一个契约的公司。通过这个行动益普索在支持和实施覆盖社区、、、劳工标准以及职业生涯方面,我们是走在前面的公司。

  大家关心十九大之后18年到2020年,乃至更长的时期,要想把这几年的情况说清楚,必须回答几个问题,比如说中国经济究竟处在什么阶段?会不会探底?跟以往有什么不同?什么时候探底?探底的表现形式是什么?平稳探底的表现形式怎么样?探底之后如何走?

  站在时代的新起点上,共谋行业的未来,是我们本场对话的主题,我们精心选择了台上七位非常具有代表性的行业研究人士和企业领导一起讨论。

  第四个,培育新意识,对客户要有服务意识,对员工要有信任意识,对家人要有意识,对要有核心意识,对自己要有意识,对父母要有孝顺的意识,对于企业要有抱团意识。

  第二种模式,一上就傻了,进一步的加强管控,把握不到常态化,未来的活力就了,就傻了。

  杨现领:有一些东西需要确认一下,房地产长效机制,我的理解不等于正常化,核心还是市场的逻辑会起到决定性的作用。我看台上的这些企业,包括今天的这些开发商和企业家,都是九十年代进入这个领域,之所以成为这么优秀的企业,是整个中国房地产市场经历了快速,显著的市场化,如果没有土地端,金融端,没有开发的市场化,就没有今天这么优秀的一批龙头企业生长出来。

  玲:碧桂园一直是城镇化运营的排头兵,也是先锋,长效机制对行业带来的变化,可能对你们要持续保持领先力提出了很大的挑战,不知道你们怎么看待行业未来的趋势?

  链家研究院院长杨现领、大学应用经济学博士、贝塔咨询中心合伙人杜丽虹 、碧桂园集团副总裁朱剑敏、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春、阳光100首席执行官 林少洲、朗诗绿色集团总裁向炯 、和昌集团董事长武磊有请各位领导上台落座。

  第一,整个中国住房需求从1998年以来的严重供给不足、存量不足,这个问题今天得到了缓解,指标就是户均住房套数是大于1,人均住房面积大于36.6平,1998年的时候这个指标只有不到15。所以过去这几年人均住房面积每年涨一平,所以总体上到2017年的时候,我们可以明确的说,中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变。

  这个长效机制究竟会对我们的行业未来格局带来什么样的影响?马上要步入的是什么特征的新的地产时代呢,这是在座的各位都关心的问题,包括地产圈的老的人,其实对这类的变化也有很多的。我想希望今天在座的各位把你们的思考分享给在座的各位。

  M2,2017年一月11.3,二月11.3,三月11.6,四月10.5,五月9.5,六月9.6、七月9.2,八月8.9,九月9.2,十月8.8,十一月9.1,十二月8.2,说明连续半年多来,M2都是低于10%的,这是过去多年没有的,说明我们的货币政策收紧了。

  现实感受如何呢?我们发现不同的地方、不同的收入、不同的人群、不同的地域,差别是很大的。比如在上海,满意的50%左右,也是一样,58%左右。尤其是中低收入人群,他们面对居住、健康、舒适的浓浓的无奈和焦虑的程序。

  如果说2017年是房地产行业的转折之年,那2018年因循着国家的大势我们站在了新时代的起点。这个时代展现了很多新的特征,租购并举,房住不炒等等一系列政策的出台,以及十九大提出的聚焦到美好生活的需求,雄安模式的示范,深刻影响行业的土地、金融、财税等等政策的变化,我们的行业正在展开一幅全新的图景。全新的时代创新,所以第九届地产中国论坛的主题,我们确定为创新驱动发展,有三个关键词,新时代,新气象,新作为。

  先讲第一个问题,十九大后的经济形势,我们把时间拉的更长一点看,1978年到2010年,高速增长的阶段,第二个阶段是2010到2020年经济换挡的节,2020年到2025年是经济中低速增长的阶段。

  老百姓认为,消费者需要达到健康舒适的必要因素有哪些呢?包括空气好、化学污染少、噪音低、光照合适等等,也包括生物性污染少等问题。他们自己告诉我们的室内空气不好的原因有哪些呢?包括烟尘、油烟、通风性差、雾霾,还包括家庭养宠物等等。他们也清楚认识到,化学污染产生的原因有哪些呢?有装修材料不环保、建筑材料不环保,包括一些家居的材料不环保等等,所有这些都是一些重要的因素。

  第二,整个二手房市场形成了一批行业的参与者,行业的力量正在发展壮大,就是说形成了一批以直营连锁为主的品牌化、专业化、规范化的机构,有直营的品牌、有加盟的品牌,今天链家也好,我爱我家也好,品牌正在规范化和专业化的上发展,而且两家公司已经上市。这是行业中出现典型的代表性的力量,开始变得规范、变得专业,甚至变成了上市公司。这是第二个转变。

  2018年常特殊的年份,首先它是中国房地产20周年,也是40周年,同时也是十九大之后得到贯彻落实的第一年,同时还是“十三五”规划承上启下的一年,所以2018年作为这么多个因素叠加,有很多转变。

  那唯一可以持续的就是新动能,新技术,新产业,新业态,新模式,但是新技术的增长可能需要一个过程,所以综合来看,2017年中国经济的底部还没有探明,2018年我们还将面临经济下行的压力。

  目前处在增速换挡的阶段,快到新平台的阶段还没有到新平台,除了增速放缓,还有周期波动,短周期就是38个月到4年左右,库存周期,2014年年底开始启动,2017年6月份处于顶部回落阶段。中期就是十年左右的产业周期,2009年开始,现在进入到中期尾部的阶段了。长周期就是20年左右的房地产周期,金融周期,房地产中国从2003年才开始线年,其中有上升阶段,也有下降的阶段,下降到13年前后处于上升阶段,14年之后总体下行,16年又上来了,那是因为供需带来的。第四个是超长周期,50到60年,超长周期的起点良好,71年开始的话,现在处于尾部阶段,还有说91年开始的,那现在就处在顶峰的阶段。目前我们究竟处在什么阶段,是由经济发展阶段和四种周期叠加出来的,结论就是中国经济处于将要探底,还没有探底,快要探底的阶段。

  此外,十九大报告明确提出,当前我国社会主要矛盾,已为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

  有些人说中国服务业占P比重提高,是中国产业结构升级的表现。如果这个比重提高是现代服务业、高端服务业所带动的,那是产业升级结构的表现。而现在不是,现在是因为制造业掉得太快,服务业比重相对提高而已。什么是高端服务业、现代服务业?为制造业产业升级服务的生产性服务业,包括金融,这才是高端服务业、现代服务业。

  所谓的长效机制,对应的就是改变过去短期的调控政策对行业的影响,要从土地市场,财税等等多方面,多管齐下,制定对行业可以走稳,健康发展的机制和制度。

  向炯:我是1994年进入房地产行业的,已经快24年了,在朗诗已经做了15年,06年开始我们一直做绿色的差异化建设,我们在上市,原来叫朗诗绿色地产改为朗诗绿色集团,在我们的道发展上,包括城市公寓、养老、绿色设计、绿色装饰,还有金融资本等等一系列业务,地产已经不能完全阐述朗诗现在的业务类型和商业模式了。所以刚刚进行了更名。

  中国网地产讯 2018年1月18日下午,由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁典礼”在钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。中国网地产独家全程图文直播。

  杜丽虹:大家好,我们公司到现在也有十多年的历史了,06年成立的,第一个客户是万科,我们主要是做金融和地产两个行业的公司金融战略的研究咨询。像地产领域,除了万科还有首创置业,远洋地产,华夏幸福这些都是我们的客户。

  要关注消费者,同时关注产业结构的变化,产业结构怎么变化呢,那就有很多的变化产业特色化,产业集群化,产业品牌化,产业绿色低碳化,产业国际化,产业融合化,产业信息化,产业智能化。实现这些产业结构,实际上房地产也是一个产业,也适应这个方向。

  下面有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生,关于《十九大经济战略新调整和房地产市场发展新布局》主题,有请范老师。

  第一,市场端。二手房市场在上涨。我用了两个数据,第一个数据是、上海、深圳、广州二手房交易量与新房交易量的比例,虽然2017年随着年龄的调控和市场的下滑,但是二手房交易量还是远远超过新房。最高,二手房交易是新房的3.3倍,去年有15万个左右的家庭通过二手房实现了住房的需求,但是只有5万左右是通过新房实现的。这是第一组数据。

  一个国家靠低成本优势从低收入国家变成中等收入国家比较容易,二战以后世界上有116个国家由低收入变成了中等收入,但这116个国家能够进一步跨入高收入国家行列里只有13个国家,其他大多数都掉进了中等收入陷阱。能够成功的国家他们都有一个共同的特点,那就是科技发达。对于中国来讲,我们未来的十年,进入了老龄化和现代化赛跑的十年。大家经常会听说一个词,“先富后老、未富先老”。什么叫“富”呢?记住一个数字,12736美元及以上才算富起来了。那什么叫“老”呢?按照国际标准,65岁以上才能算老人,而这个65岁以上的老人占总人口比重达到7%的国家开始老龄化。开始老龄化以后慢慢就变成中速增长了。如果达到14%,你就不是老龄化的“化”了,而是变成了地地道道的老龄社会、老龄国家。如果达到21%,就是超老龄社会。

  第五个结构变化就是增长动力结构在发生大的变化,一个是主要依靠三大旧动能转到三大新的发动机的转变,三架马车也发生着变化,原来依靠外需转到依靠内需,原来主要依靠投资,转到依靠消费,原来主要依靠投资转到依靠社会投资。总之,增长的动力结构也正在发生变化,房地产行业也一样要适应这个动力结构的变化,一样的壮大新动力,实现新旧动能的加速转换。

  各类人群今天都面临着对品质的追求,我用一张图来说明,这个图很关键。我们最近做了一个全国的链家经纪人的调研,我们大概调研了两万个经纪人,分别在30个城市。调研的核论是,我们经纪人所接触的客户,首次置业需求三个城市平均37%,换房改善需求46.7%,就是在我们所覆盖的30个重点城市里,中国的主要消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需。所以这种新刚需的,是过去两年支撑整个房地产周期的最核心的动力。无论是新房,还是二手房,都在进行改善。改善需求的,无论是三四线还是一二线基本都这样。

  和昌是成立十周年的企业,刚满十周岁,比较年轻,人员也比较年轻,整个公司的平均年龄到17年年底没有超过30岁,核心高管的年龄也在在30岁,我这样的年龄相当于中间,年轻代表着经验不足和各方面的不足,希望各位前辈多多指点。

  三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产者,互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代,参与内容生产,参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评,自己参与信息生产,自己从主动的线上发起咨询、发起聊天。比如IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具在跟他的客户、跟他的置业顾问做大量的交互。这就是主动消费时代的来临。

  主持人:我宣布,第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动正式开始!

  在2017年我们有大约89家企业,在我看来常好的房地产行业的绿色供应链行动,共动承诺在绿色行动中以采购杠杆来作为撬动供应链的绿色化,引导上游企业开采、生产排污合规等全生命周期的绿色建筑。

  第二个是消费者对品质的追求也不会改变,消费者喜欢的房子品质越来越高,服务越来越好,基本的趋势没有特别明显的改变。我觉得企业家,包括房地产开发企业和中介公司都是一样的,对的时代做对的事情,大家不要认为长效机制就是否定市场,一定是在更高的维度去市场化,包括做租赁,今天的租赁肯定是市场化,租赁的房源端可能是持有,但是管理、运营一定是市场化的,这里面会产生一批新时代的企业,新的时代还是几个比较明确的可见的趋势,就这几点。

  第二个,抓住新机遇。新机遇很多,消费结构带来了新机遇,城镇化进入新阶段带来了新机遇,区域经济一体化带来的新机遇,全面深入推进。

  玲:朱总是在,最终到了房地产企业,也是碧桂园这么快成长的其中一个要素。谢谢大家,为什么让大家做这个介绍呢,真的要重新认识各位和各位所在的企业,变化太快了 ,尽管刚才杨博士讲的时候说市场从快变慢,但是我们的开发速度和企业的变革是越来越快了。这个快原来只是加速度,现在可能要发生质的变化了,这个质的变化的背后的根本原因是我们这个行业从大势的变化再到启动长效机制,不断的完善。

  随着住房制度推进和长效机制逐步建立,站在新时代起点,对行业未来格局会产生何等影响?新时代地产的特征会有哪些?新时代将会赋予了地产业哪些新?

  朱剑敏:我相信在座的做房地产开发,在座的从事相关行业的朋友也好,从房地产本身的发展来讲,大家对长效机制都有充分的准备,或者都是积极的适应这个变化。这是第一。

  第二个是排放结构的变化,要关注排放结构,怎么变化呢,也就是要减少不好的排放,废水废气等排放减少,增加水蒸气这样好的排放。房地产行业要建设绿色低碳的建筑,这是第二个。

  第一个转变,无论是房地产投资、房地产消费还是房价,总体上从高速的增长或者中高速增长进入一个中低速甚至低速增长区间。过去十年来有比较大的涨幅,我们再去比较这个数据背后,我们看房价,跟全球其他地方来比较,无论是跟、、伦敦等城市相比,它的房价与全国的比值从这些城市来讲,的溢价率最高,的房价是全国平均房价的6.5倍,但的收入是全国平均收入的2.2倍,从收入来评估,获得的整个房价价值的溢价常高的。

  第八个,开拓新的市场,市场有国际市场,有国内市场,国际市场率先去欧美发达国家市场,开拓具有后发优势的新兴国家的市场,开拓“一带一”沿线的市场。国内市场也要重点开拓,第一个是开拓沿海发达市场,第二开拓国家鼓励的市场,第三产业集群和经济一体化比较先进的市场,第四是开拓部的市场,第五开拓生态比较好的市场。

  改善和换房比例最高的是、上海,还有其他的重点二线城市。我们整体上进入了以品质为导向的市场里。但是总体上,无论是二手还是新房,实际上我们作为产业链的服务阶层,并没有能够做好准备来迎接品质时代的到来。比如整个开发端的产业链,还是以规模为主导的产业链的结构,二手也是一样,包括二手房,还有很多房子都在30年以上,20年、30年的房龄的超过30%,如果不能被、不能进入可循环再生的供应体系里面,就无法满足我们对品质的需求。今天我们需要这些老的房子装上电梯,做好车位,重新做绿化。但是这个产业链和政策规范是远远没有建立起来的。老旧小区的标准是什么,我们没有建立。

  第十三个,建立新的制度,在经济相对低迷的时候,两件事情优先做,第一个事情是参加今天这样的学习,练内功。创新优化企业制度,培育可持续竞争力。

  党的十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。进入新时代,人民对美好生活的需要日益广泛,不仅对物质文化生活提出了更高要求,而且在安全、等方面的要求日益增长。对美好生活的向往,是广大人民群众的根本利益与愿望, 接下来,本届大会将发布 “2017居住健康舒适需求调研报告”,此次调研报告由:中国网地产、中国被动式建筑联盟、益普索中国、朗绿科技 联合发布。

  这就是十九大以后从宏观角度来讲怎么认识我们国家房地产与产业结构升级之间的关系。但是它并不是你死我活的关系,应该说是相辅相成的关系。我们更多的要稳住房地产,而不是说有泡沫,就想把泡沫刺破。

  第二,确确实实大家讲到,做企。

  随着年轻人数量一年比一年减少,所以我们很多影响决策的这些体制内的专家,都认为我们房子应该造得逐年减少才对。但是现在每年的竣工量增长那么快,房子居然还不够卖,根本原因就是“房子买来不是住的,而是炒的”。所以现在要紧紧把握房子是用来住的不是炒的原则,连现在住房远远达不到1:1短缺的城市,这个短缺我们更多的要用租售并举,就是要集中公租房,发展专业化、机构化的房屋、租赁的专业化企业,这样才是鼓励更多人租房子住,而不是买房子住。

  刚才链家研究院的杨院长做了精彩的,还有的博士杜总以及17年行业老大的代表,碧桂园的副总裁朱总,刚刚领了2000亿任务的鸿坤地产的总裁袁总,还有旁边一直高举着文化地产大旗的,行业曾经的少帅,阳光100首席执行官林总,再有就是一直在走绿色地产之,领跑绿色地产的朗诗的向总。最后一位应该是最年轻的,和昌地产的武总,欢迎大家。

  我们高速增长阶段,干得这么出色,为什么现在要变呢?不变不行,因为中国的国情发生了变化,我们国家既没有可能性也没有必要性来保持高速增长,首先是一个国家在整个现代化的阶段中只有第二阶段,中等偏下收入阶段是高速增长期,当一个国家的人均国民总收入在1045美元及以下,处于现代化第一阶段,是经济起飞阶段、低收入阶段。第二个阶段就是高速增长阶段,中等偏下收入阶段,这个是从1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了现代化第三个阶段,这个阶段是中等偏上收入阶段,已经不可能再保持高速增长了。12736美元及以上就进入现代化第四个阶段,高速增长阶段。一个国家只有到了第四个阶段,才算真正实现现代化。

  把风险控制在可控的范围内,如果通过以上的三个方面的努力,把这些问题都解决了,最终建设成为富强、、文明、和谐、美丽的现代化强国。第一个问题说完了。

  二是消费者时间在前置化。消费者在到达售楼处之前,跟你的职业顾问说话之前,他已经在线上看了两到三个月,所以他一定会在各种各样的互联网网站上学习,在深度访问房源信息和与交易相关的其他信息。当他找到你的时候,他已经为互联网深深的牵引,在交易之前,已经被互联网所牵引。这就是消费者今天已经前置化的在消费互联网,在互联网上了。所以你的客户实际上已经有很大的比例在线上,但我们可能不太知道。

  我们盖房子是为什么呢?其实是为我们百姓。我们中国老百姓的需求在不断提升。益普索非常高兴能够跟中国网中国、中国网地产、朗绿等机构一起来帮助我们的企业倾听用户的声音,我们买房者的声音。所以在过去从6月份开始到10月份结束,为期5个月,我们倾听了七位专业的专家学者和六组座谈会、3000多位线上消费者的调研,来覆盖了十几个城市,来倾听大家对居住、房屋有什么想法。我们连续三年长期来这些老百姓,对这些方面的想法和看法。

  第三,从数量时代到品质时代的转移,全品类的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品质化,我们原来需要的是一个房子,今天我们需要的是一个好的房子。不仅仅是价格高,而且又好,配套、功能各个方面要比较完善,另外是精细化,各种各样的品质化的时代来临。

  很多老百姓也愁自行采用的预防、防护措施,包括每天开窗通风、家里的绿植、晒被子等等,都是他们表示出来的。

  对此,李富根表示,“党的十九大作出了我国社会发展的主要矛盾发生根本性变化的重大历史判断,房地产市场同样面临着‘不平衡’和‘不充分’的新矛盾,党和国家在解决新矛盾中赋予了我们更加伟大和光荣的。”

  袁春:我的经历比较简单,到现在三段经历,14年在中海地产,之后在龙湖,在鸿坤一个半月的时间,鸿坤是总部在的企业,给自己的定位是创新型的城市运营商,目前的业务范围已经覆盖了资本投资、传统的住宅地产、新房业务,商业产业服务业,去年我们还成立了文旅集团,下一步在整个的各个板块的协同上下一些工夫,估计主要还是一些转型的问题,这是大家都要面对的,在这样的基础上提前做一些准备。

  哪一种可能性比较大,第三种完全撞不可能,完全撞死也不可能。所以U型的也有,捺型的也有,但是要实现勺型的增长态势,必须要做出三个方面的努力,第一个方面的努力有三个关键“自信、相信和”,第二个是培育新的动能,过去靠三架马车拉动,投资、消费和出口,现在这三架马车不行了,所以我们必须培育三大新的动力,就是三大发动机,哪三大变动机:制度变革、结构优化、要素升级。制度变革就是,结构优化就是新形势变化,新兴城镇化,区域经济一体化,国际化。要素升级包括技术进步,信息化。这三大发动机中央强调的、转型、创新三个方面。如果三大新的动力及对应着是中央创新,如果三大新的动力及时有效的培育起来,就可以实现一个好的未来的态势。如果三大新的动力不能建立,那么中国是的,所以当下培育三大新动力任务时间紧迫。

  我们看一下,去年下半年出口增幅已经下行,美国反倾销以后,2018年的出口可能达不到2017年的水平,但是比前年好,总的来说具有不可持续性。PPP项目有关部门已经在整顿,通过高房价拉动经济可以吗,十月份开始对一二线城市进行严控,下一步到三四线城市了。

  主持人:感谢刘总的解读,让我们对健康舒适的居住有了全新的认识,也感谢这些责任企业为满足人民日益增长的美好生活需要不断的努力!

  第三个结构变化是产业结构变化,包括消费结构的变化。消费结构就是衣食住行用,学乐康安美,学习的需求,快乐的需求,健康的需求,安全的需求,美丽的需求,这就是新的需求,房地产原来搞住宅,商业地产等等,下一步要跨地产领域,地产养老,地产休闲等等,就符合消费结构升级的方向。

  对中国来讲,我们从世界上有过很多教训,在未来十年怎么干,我们是走什么模式。比如日本1955年结束二战以后的战后重建,把P总量恢复到历史最高水平,1956年到1973年日本有过18年高速增长,平均增速高达9.2%。但1974年以后,日本人均GNI的水平已经到了现代化第三个阶段,这时候不可能实现高速增长,只能是中速增长。但由于前面的18年日本速度很高,所以日本和日本企业都不,还是想追求高速增长,用的办法就是金融加杠杆,最后速度没刺激上去,但是把房价刺激上去。1991年最终房地产泡沫破灭,1974年到1991年这17年日本用尽了刺激政策,但最后经济增长速度不过平均3.7%,就是日本国家到了中速增长阶段,你怎么金融加杠杆,用房地产拉动P都是徒劳。由于前面加杠杆留下很多后患,所以从1992年到现在,日本的P年均增速百分之零点零几,几乎零增长。

  我想说的是,无论是互联网领域,还是实体领域都在发生着不同程度的集中,但是集中不等于垄断,集中带来的是消费者体验的上升,带来的是资源整合能力的提升。

  中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生 、中国网事业发展部主任张宏梅女士、国家信息中心首席经济学家 范剑平先生、国务院发展研究中心资源与政策研究所副所长、著名经济学家李佐军先生、中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士 、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、链家研究院院长杨现领先生;

  第三,行业形成了一批职业化的服务阶层,我们这个行业有150万经纪人,今年的经纪概10万左右,经纪人平均从业年龄是全国最长的,链家是全国最长的,链家的二手房经纪人从业年限今天是33个月,全市场大概20多个月。我们这个行业的从业年龄在上涨,人在职业化,这是我们看到的非常明确的趋势。今天无论我们的人员素质各个方面还有非常大的提升空间,但实际上过去几年,我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了,当然我们还有很大提升空间。我每次看到我们的经纪人骑着小电动摩托车,带着我们的客户满街跑的时候,其实挺担心的,因为这些人都是千万富翁、亿万富翁,我们用小摩托车带着他们,万一撞伤了怎么办。这些人都是富豪,在能够买得起房子的,能够换得起房子的,都是中高收入群体。但我们经纪人很年轻,平均年龄25岁左右居多,每天都在住合租的房子,还在每天为大家操心买房,这是一个多么敬业的。我们这个行业正在形成职业化的服务阶层,全国150万,全10万,各项指标都在改进。

  第五,以开发为主的产业链向以运营为主的产业链转移,这里面未来会产生千亿级别的公司,一定是在运营领域,第一是租赁的运营,第二是公寓的REITs等相关产业链,这里面运营领域我相信有非常多的机会。

  第十个,立足新的空间,可以把企业的总部、研发中心延伸到更大的范围内,整合资源,为你所用。

  通过这几个数据我想总结一点,市场从快到慢,背后核心就是投资销售房价由快速增长进入中低速甚至慢速增长,但是背后还有好几个核心的动力、核心的原因。

  主持人:有请各位领导拿起手中的盛满金沙的玻璃瓶,把象征着绿色与健康的金沙注入到启动台中,让我们共同本次联合发布的达成。

  房地产税的问题,是不是一定会推出,从十九大的解读来看,“立法先行,充分授权,分批推进”,肯定会推出。也有一些老百姓说,上是不是不合理,收一次土地出让金,又要收房地产税。房地产税的本质是收的税,土地出让金是交给地主的,那是交给管家的。但在中国地主和管家是同一人,这就容易让人产生误会。所以我们一直,能不能房地产税这次向美国学习,所有纳税人到年底能够得到市长一封感谢信,感谢你交了房地产税,全市交了多少钱,多少钱用于绿化、多少钱用于灯等等,每一分钱都能给老百姓一个交代。这是财政透明、的一个很好的机会。如果我们能够真正让老百姓相信房地产税取之于民、用之于民。同时充分考虑中国的特殊因素。比如国外从来没听说房地产税的起征点有减免,但中国的情况不一样,因为我们很多退休老工人一辈子就国有企业分了一套房,现在就靠养老金生活,他收入没有什么增长,你现在突然之间要让他加一个税,他会跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面积在中国是应该有一个起征点,这样就可以减少阻力,获得大家的支持。我相信房地产税绝不会只让房价下跌,搞不好在一些供不应求的城市,它反而会成为房价助涨的推手。因为业主会把房地产税到房租里,租房子不划算,就会改成买房子。这样的话,买房子市场供求会打破,朝着涨价的方向变化。所以好多人以为出了房地产税,房价会暴跌。应该说全世界都没指望把房地产税作为调控房价的工具,中国也一样。

  当然还有很多的指标,因为三年之后才可以完整的掌握,这些反应大部分指标在2017年大部分的表现亮丽,超出预期。

  通过大部分的流动性拉动经济增长可以吗,我们加强金融监管要去泡沫,也不能持续。

  朱剑敏:大家好,首先感谢主办方能够邀请我过来跟在座的所有的同行学习,我来自碧桂园,个人经历比较简单,碧桂园成立于92年,发源于广东的企业,感谢这么多年社会的关心支持,这几年碧桂园取得了稳健快速的增长,也希望大家继续对碧桂园给予更多的支持。

  中国未来的十年,要想解决资金妥实就虚的问题,要让大家真正愿意把钱拿到实体经济,去搞科技创新,那你就只能让房地产的利润率回归到社会平均利润率的水平,如果还有暴利,那怎么号召也没用。

  第二,人口从原来农村向城市流动,转向了城市与城市之间的双向流动。我们最近用美团的数据,一起跟美团做了研究。美团的数据表明,的人口离开了,到了上海,上海的人口如果离开,大概率会选择或者杭州,如果和上海的人口都离开了,可能是去深圳、广州、杭州这些重点二线城市。背后暗含的规律是,中国1998年以来,人口由农村向城市的单向互动,变成了大城市和大城市之间以及二线城市之间的双向流动。所以人口已经不再是一个增量的扩张,而是存量的移动。二线城市在通过人才的吸引政策来才争夺,可以看到逻辑是人口增量浪潮结束,就意味着数量型的扩张、房价的高速增长、销售的高速增长,基本趋于减缓。

  我一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人,一个是十亿的线下网络,就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网络,十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势。

  我重点说几个核论。消费者在互联网上的访问深度会越来越深,对信息内容的需求会越来越大,带来几个核心指标。一是用户访问的深度、访问的时长会变长,用户的浏览页面会增多,每一个成交所对应的PV数量会爆发式增长。所以有品质的信息、有品质的内容,会大大改进互联网的体验。今天跟开发商讲这些,好像没有太大意义。但是这个趋势是不可逆转的。就是消费的内容、深度、时长都在变长。

  第六个方面的结构是分配结构的变化,财富分配的结构变化,过去的高速增长,造成了差距拉大,大家注意到十九大以后把公平放在更加重要的上,所以我们要精准脱贫,实现共同的富裕,意味着收入分配结构要发生很大的变化。

  玲:原来是不正常的,现在是在正常化,还原市场本来应该有的面目,同时这个也是跟国际市场接轨。非常感谢林总,确实是对行业的脉络很清晰,所以能够纵向的看待市场,也结合了国际的比较。杨院长你是做研究的,而且是从租赁市场,还有一些另类的市场开始研究的,然后又进入了二手房存量房,然后到新房。这个过程刚好和传统的开发商走的径不一样,你怎么看待新的行业特征?

  小康这个概念是小平同志在80年代提出来的非常重要的梦想,现在我们更进一步。他们所理解的健康是什么呢?他们是说是以人有内而外和外在的物,物是什么呢?是居住,居住常重要的事情,包括食品安全等等,所有这些是我们的老百姓在问卷中提出来的非常重要的点。

  十九大提出,我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化。这里面非常重要的一点就是提到了我们需要提供更多的优质产品,来满足人民日益增长的优美生态的需要。在后面的发布中,我们提到要推进绿色发展,着力改善突出的问题,加大生态系统力度,生态等等这方面的需求。

  第十五个,探索新的管理,特色化管理,精细化管理,标杆管理和管理。

  租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场,只有租赁还有红利,租赁我认为三个红利。

  第六个,开发新的产品和服务,在新形势下围绕新的定位开发新的产品和服务。

  租赁运营的公司,的国家,最好的一家公司市值是一千多亿人民币,管理规模比较小,十几万套。在中国经营最大的公司只有两百亿人民币,但是未来发展空间很大。比如在,很多人都觉得是一个主导的市场,其实不是,是市场化程度非常高的市场。租赁的产品里面65%来自于私人,9%来自于机构持有,只有10%是来自于,所以在任何一个国家,租赁的运营、租赁的管理里面,的占比都是很低的。最高的日本只有14%多,不到15%。我相信在未来整个租赁市场的主题仍然是市场化结构。而且即便是10%的的房源,也是由运营主体来管理的。所以诞生了非常多家的上市的公募的REITs,还有公募的持有运营机构。我相信在租赁的运营领域,会出现千亿级的公司,这是毫无疑问的。

  第二个,未来会出现更多的结构性的机会,比如说在长租的领域上,养老领域上,在城市旧改的问题上,在一些核心的包括绿建的领域会出现更多的机会,这些机会可能会是未来更好成长的支柱。

  下面我们进入今天第一场对话环节,该环节将由中国网地产总编辑玲女士主持,本轮对话的嘉宾有:

  第十一个,塑造绿色低碳的品牌,因为符合世界潮流,符合政策的方向,也符合消费者的偏好。

  所以对中国来讲,我们如果说十九大以后,我们再不能扭转过来,未来新旧动力转换不成功的话,你继续再炒十年房子,那对中国来讲,十年以后神仙都救不了你。因为到现在为止,我们也不要夸大房地产的风险,日本房地产崩盘的时候,城市化率75%以上,我们只有57%。另外中国最近这几年,老百姓收入提高也很快,所以大量的居民还在一二三四线城市重新分布。虽然全国总体上讲,城镇有多少家庭户数,我们房改以后总共卖出去多少商品房的套数,2011年达到了1:1,告别了短缺经济的时代。2016年达到了1:1.2,是由20%的城市家庭有了第二套房。但是这个分布极不均匀,一线城市和热点二线城市房子不够,主要是一些三四线甚至五六线房子相对有一点过剩,但通过农民进城也能消化。所以就此打住,2016年9月份局会议,给房地产戴了一个泡沫的帽子,但这个帽子我们不要把风险过度夸大,就此打住。

  第五个,找准定位,定位很重要,两句话概括,定位决定成败,在我看来细节决定成败是有前提的,一定要先定位好,围绕目标客户的核心需求提供所需要的产品和服务,然后定位供应链等等。

  过去很长一段时间出现了一些问题,中国现在尴尬的是什么呢?就是人口老龄化的速度、劳动力成本提高的时间比原来预想的提前了,过去根据计生委的人口数值,我们应该到2020年以后劳动力成本才会大幅上升。中国在2020年定的目标,那个时候我们要成为创新型国家,创新型国家有标准,就是企业用于科技研发的支出要占P的2.5%以上。我们当时定的2020年这个指标要达到2.5%,当时报出来说2010年“十一五”规划结束的时候要达到2%,2015年“十二五”规划结束的时候要达到2.25%。2010年没有完成“十一五”规划的任务,只到1.7%。2015年我们又没完成任务,只到2.06%。其实“十三五”规划的第一年,我们也不过才2.08%。对于中国来讲,旧动力低成本优势所形成的廉价要素驱动型的增长动力很快就要走到尽头了,但科技创新型的新动力现在还没有形成,新旧动力转换出现了青黄不接。